De acuerdo a una encuesta realizada a 25 universitarios de la Licenciatura en Periodismo del Centro Universitario del Sur (CUSur), quienes rentan habitaciones para estudiantes en Ciudad Guzmán, el precio promedio que pagan por la habitación es de $1355 pesos al mes mientras que $3000 pesos fue la cantidad más alta registrada dentro del rango de precios del que ni el municipio, el estado y el país tiene un instrumento de regulación.
Según los estudiantes encuestados el 58% manifestaron sentirse medianamente satisfechos con lo que pagan y los servicios que obtienen, como Internet, luz y agua, a los que el sólo 60% son acreedores por lo el costo de renta.
“Un arrendamiento de un cuarto no está estipulado en el Código Civil pero entraría en la figura de un arrendamiento puro, por ese arrendamiento ya hay una relación contractual donde la persona recibe un servicio y la contraprestación es el pago mensual por ese servicio”.
El Instituto Tecnológico de Ciudad Guzmán, el Centro Regional de Educación Normal y el Centro Universitario del Sur son algunas de las instituciones de educación superior en la ciudad cuyos estudiantes provenientes de distintos municipios y estados han favorecido el negocio, anunciado en paradas de camiones y paredes, como ‘Renta de habitaciones para estudiantes’ sin embargo, su regulación no aparece en documentos legales como el en Código Civil Federal, así lo explicó el Mtro. Noé Saúl Ramos García, abogado, docente y responsable del Bufete Jurídico Externo del CUSur.
Sí bien la habitación no representa la totalidad del inmueble, por la renta de un espacio de la vivienda ya existe una relación contractual que el artículo 2448-F del Código Civil Federal establece que debe otorgarse por escrito y la falta de esta formalidad se imputará al arrendador, además de que debe registrarse ante el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo al artículo 2, apartado 5to de la Ley Hipotecaria Federal.
Según la encuesta antes mencionada, el 48% de los estudiantes no tiene un contrato de arrendamiento, además tampoco les es otorgado un recibo por cada mes de renta que pagan. El 52% restante, poseen un contrato semestral, mismo que de acuerdo al Código Civil Federal, tiene que ser expedido por al menos un año:
Artículo 2448-C. La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.
Por su parte la contadora Liliana Medina Briseño, comentó que además de la obligación anterior, los arrendadores deben de estar registrados en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y declarar el ingreso que reciben por el inmueble:
“Como arrendadores tiene esa obligación… Ciudad Guzmán está lleno de habitaciones pero los arrendadores no están dados de alta ante la Secretaría de Hacienda, entonces lógicamente no te dan recibos, no te hacen contrato, no hay, digamos, un reglamento que los rija.”
De acuerdo al Servicio de Atención Tributaria (SAT) el régimen donde deben de estar inscritos los arrendadores es el Régimen Fiscal de Arrendamiento:
“Las personas que obtengan ingresos por otorgar en renta o alquiler bienes inmuebles como son: casas habitación; departamentos habitacionales; edificios; locales comerciales, bodegas, entre otros.”
La contadora Medina Briseño y el abogado Ramos García, agregaron que sí hay consecuencias legales por no declarar los ingresos pero la autoridad tributaria necesita recibir una denuncia y entonces verificar si tiene el arrendador su RFC con actividad empresarial o comercial. La Secretaría de Hacienda puede fincar una responsabilidad sobre ingresos aproximados de acuerdo a las fechas de renta más multa, actualización y recargos.
En cuanto a las dependencias municipales de gobierno, Catastro y el Juzgado Municipal negaron contar con un documento legal sobre el caso; respecto a Obras Públicas, el Director de Ordenamiento Territorial, José Luis Covarrubias García en respuesta a una solicitud, contestó:
Fragmento del oficio 0889/2017: …el giro de casa para estudiantes y/o cuarto para estudiantes no se encuentra regulado como tal en el reglamento de Zonificación y Control Territorial del Municipio de Zapotlán el Grande, Jalisco, ni en el Reglamento Estatal de Zonificación, sin embargo, se considera que ese giro se desprende del uso habitacional unifamiliar, es decir, una casa habitación por familia en un lote individual.
Para que exista una regulación y tabulación de precios sobre la renta de habitaciones para estudiantes con relación a la zona, los servicios y condiciones físicas de la habitación se requiere de una serie de pasos destinada a una iniciativa que podría comenzar con lo que expresó el abogado Ramos García “Poner sobre la mesa cuál es la problemática que enfrentan los estudiantes y en un primer momento platicar con la autoridad municipal y ver de qué manera los pueden apoyar”.
Paradójicamente, un instrumento regulador de precios en conjunto con un control tributario sobre la actividad económica de arrendamiento, podría favorecer el aumento del costo por la habitación pues obligaría al arrendador a pagar impuestos, además del agua y el predial, que restaría del ingreso que recibe por la renta.
“A nivel federal es el Impuesto sobre la renta y el IVA, que casi en automático se va un 35% de lo que están cobrando, depende de lo que ganen.” explicó la contadora Medina Briseño quien también ejemplificó que si un persona recibe $1500 pesos por la habitación y tiene que pagar el porcentaje aproximado de impuestos entonces podría aumentar el precio de la renta para recuperar su ganancia.
Con base en lo anterior y en la encuesta mencionada, en promedio en una casa donde se rentan habitaciones para estudiantes viven 8 personas y pagan $1355 pesos cada una, es decir que un arrendador recibe $10,840 pesos mensuales, por ende, las 25 casas de estudiantes foráneos contabilizadas, aportan a la economía de Ciudad Guzmán un aproximado de $ 271,000 pesos; sin sumar a los estudiantes del resto de carreras del CUSur y las otras instituciones de educación superior.
Expuesto el contexto sobre la actividad de arriendo en la ciudad y la previsión de aumento de precios a causa del pago de impuestos, es precisa una regulación de precios sobre la renta de habitaciones para estudiantes que, además de reforzar la economía local estabilice el costo con relación a los servicios, la zona y otras condiciones de la vivienda aun pagando los impuestos que por ley corresponden.
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